2016年经济师考试与11月份开始，考生要把握好最后的两个月复习时间，巩固知识点，拓宽知识面。留学群经济师考试栏目为大家分享“经济师2016中级房地产重点：土地增值税”，希望对大家有所帮助。
经济师2016中级房地产重点：土地增值税
一、 概述
①以转让房地产取得的增值额为征税对象
②实行超额累进税率
③实行按次征收
④增值额的准确确定较困难
二、 纳税人
出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人;国有土地，地上建筑物及附着物，不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产
三、 计税依据和税率
以转让房地产取得的增值额为计税依据
增值额=转让收入-扣除项
四、 纳税计算
四级超率累进税率
相关税收
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税种
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特点
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纳税人
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征税范围
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计税依据
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税额标准
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营业税
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①征收范围广 ②计算简单 ③同一行业税率固定 |
在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 |
营业额
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销售不动产的税率为5% | |
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城市维护建设税
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①税款专款专用 ②属于附加税 ③税率有区别 |
凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人 | 城市、县城、建制镇、工矿区 | 应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率 | 纳税人在市区：7% 纳税人在县城、镇：5% 其它地区1% |
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教育费附加
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应纳税额
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税种
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特点
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纳税人
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征税范围
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计税依据
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税额标准
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应纳税额
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企业所得税
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中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织，不包括个人独资企业、合伙企业 | 应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损 |
25%
20% 15% |
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个人所得税
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所得人为纳税人 | 应纳税所得额＝财产转让收入－财产原值－合理费用－有关税金 |
20%
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应纳税额＝应纳税所得额*20% | ||
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印花税
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①兼有凭证税和行为税性质 ②征收范围广泛 ③由纳税人自行完成纳税义务 ④税负数量小 |
中华人民共和国境内书立、领受本条例列举凭证的单位和个人 立合同人 立账簿人 立据人 领受人 |
①经注合同 ②产权转移书据 ③营业账簿 ④权利、许可证照 ⑤其它 ⑥土地租赁合同不缴纳印花税 |
从价计税
从量计税 |
五档 1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰ |
土地使用权出让转让合同和商品房销售合同采用千分之五的税率，房屋租赁合同采用千分之一的税率 |
【重要考点】个人转让住房缴纳个人所得税
以实际成交价格作为转让收入
应纳税所得额=房屋实际成交价格-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用
房屋原值
商品房——购置该房屋时实际支付的房价+相关税费
自建住房——实际发生的建造费用+建造和取得产权时实际缴纳的相关税费
经济适用住房(含集资合作建房、安居工程住房)原购房人实际支付的房价款+相关税费+缴纳的土地出让金
已购公有住房——原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，+原购公有住房超标准面积实际支付的房价款+按规定向财政部门或原产权单位缴纳的所得收益及相关税费
城镇拆迁安置住房(四种具体情况)
转让过程中缴纳的税金——转让时实际缴纳的两税一费、土地增值税、印花税等
合理费用——实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税
《印花税暂行条例》列举凭证有以下五类：
(1)合同和具有合同性质的凭证;
(2)产权转移书据;
(3)营业账簿;
(4)权利、许可证照;
(5)经财政部确定征税的其他凭证。